Bir arsaya yapılabilecek ev sayısını belirlemek, hem hukuki hem de teknik çerçevede dikkatli bir analiz gerektirir. Bu analiz, çevre ve şehircilik mevzuatları, imar planları ve arsanın fiziksel özelliklerine dayalı olarak yapılır. Bu yazıda, arsa metrekaresine göre çıkacak ev sayısının nasıl hesaplandığını adım adım inceleyeceğiz.

1. Arsanın İmar Durumu Belgesi

Arsa üzerinde ne kadar ve ne tür bir yapının inşa edilebileceği, belediyeden alınan imar durumu belgesiyle belirlenir. Bu belge, aşağıdaki bilgileri içerir:

Emsal (KAKS): Kat alanı kat sayısı, arsanın toplam inşaat alanını belirler. Örneğin, 1.0 emsal oranına sahip bir arsa 1.000 m² ise, toplamda 1.000 m² inşaat yapılabilir.

Taks: Taban alanı kat sayısı, arsa üzerinde yer alan yapının taban alanının, toplam arsa alanına oranıdır.

Kat Sayısı: Maksimum \eşef çıkabilen kat sayısı belirlenir.

2. Arsa Alanının Net ve Brüt Ölçüsü

Arsa alanı, brüt ve net olarak hesaplanır. Brüt alan, yol ve yeşil alan gibi kamusal kullanımlara ayrılan bölgeleri de içerir. Net alan ise inşaata uygun alanı ifade eder. Hesaplama için net alan esas alınır.

3. Emsal Değeri ve Toplam İnşaat Alanı Hesaplama

İmar durum belgesinde belirtilen emsal oranı (KAKS) ile arsanın net metrekaresi çarpılarak toplam inşaat alanı hesaplanır:

Toplam İnşaat Alanı = Arsa Net Alanı × Emsal Oranı

Örneğin, 2.000 m² net alana sahip ve 1.5 emsal değerine sahip bir arsanın toplam inşaat alanı şu şekilde hesaplanır:

2.000 m² × 1.5 = 3.000 m²

4. Daire Büyüklüğü ve Toplam Daire Sayısı

Toplam inşaat alanı, planlanan dairelerin ortalama metrekaresi ile bölünerek çıkacak toplam daire sayısı hesaplanır. Burada, daire için ayrılan oturum alanına (brüt) dikkat edilir.

Daire Sayısı = Toplam İnşaat Alanı / Daire Büyüklüğü

Örneğin, 3.000 m² toplam inşaat alanına sahip bir arsa üzerinde her biri 100 m² brüt alana sahip daireler planlanıyorsa:

3.000 m² / 100 m² = 30 daire

5. Ek Faktörler

Bir arsada çıkacak ev sayısı, sadece matematiksel hesaplamalara bağlı değil, aynı zamanda aşağıdaki unsurlara da bağlıdır:

Yeşil Alan ve Sosyal Tesisler: Bazı projelerde yeşil alan, otopark, spor alanları gibi sosyal donatıların ayrılması gerekir.

Belediye ve Yerel Mevzuatlar: Yerel yönetimler farklı gereksinimler sunabilir. Örneğin, çekme mesafeleri ya da kat sınırlamaları.

Pazar Talepleri: Talep edilen daire tipi ve metrekaresi proje tasarımını etkileyebilir.